泉州華興集團

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    3年最嚴調控沒能控制房價 政府失去打壓房價興趣?

    最近地產調控政策出現了一些新動向,先是地產公司的A股再融資有望開閘,續而是溫州官方確認松綁限購令,允許購買二套房等等。

    ??對此,多數業內人士認為號稱“史上最嚴格”的地產調控政策或許已經終結,未來還將進一步微調放松;預計房產稅擴大試點后的方案也會比較溫和,征收范圍只面向增量,稅率也不會比滬渝兩市高。這讓一些地產商異常興奮,在土地市場上進行激烈的競爭,而對于購房者而言,則害怕繼續上漲而出現搶購現象。

    ??出現上述政策微調的背景之一是,一部分面臨著嚴格調控的大城市房價、住宅成交量仍然在持續上漲,顯示出很強的剛性購買需求,從而突顯出這些區域新建住宅供應量不足的問題。與此同時,中國經濟增速下滑,出現明顯的景氣回落,硬著陸擔憂抬頭。為了穩住經濟走勢,中央政府已失去單純打壓房價的興趣,改為“促進房地產市場平穩健康發展”。近三年來反復強調的“堅持房地產市場調控不動搖”、“促進房價合理回歸”等政策表述已然消失。既然是“發展”,沒有理由繼續禁止房地產企業進行股票、債券融資,并實行銀行信貸歧視政策。

    ??另一個背景是,目前國內不同地區之間的房地產市場冷熱不均,個別三四線城市房價下跌、銷量停滯,甚至出現了“鬼城”現象,地方財政的壓力很大。比如,溫州房價自2011年9月以來連續22個月同比下降,不少樓盤房價已經腰斬。如果不放開限購,溫州地方財政、商業銀行、開發商都會面臨大麻煩。

    ??2012年溫州市區一度有近7個月的時間,財政等各類收入中沒有一分錢來自土地出讓金。房市的頹勢已經通過一系列連鎖反應影響到當地工商企業的正常經營,因為當地有不少高利貸用于炒房,有的企業甚至是挪用貸款炒房。房價下跌后民間借貸出現信用危機,一些企業主跑路,進而通過“聯保、互保”放大到銀行信貸市場。所以,一旦房價轉跌,政府就會有很強的動機來托市、救市。

    ??總體來說,近三年來嚴厲的房地產調控沒能有效地控制全國房價上漲,盡管通過“限購、限貸”等政策抑制了部分投機需求,推遲了部分剛需購買時點,卻沒有觸及過去十來年房價走出大牛市的根基:政府供地制(供地壟斷)、城鄉及東西部二元化(公共服務設施分布不均)、城鎮化、房產稅缺失(持有的房產增值無須納稅)、實際利率偏低、貨幣供應較為寬松,等等。換言之,它只治標、不治本。

    ??未來的房地產政策估計會是推出并持續完善房產稅體系,在房價走向平穩的前提下逐步取消行政化限購政策。留有較大懸念的是會不會改革土地制度?讓農民可以通過交稅改變宅基地的性質,動搖目前地方政府征地、賣地的單一模式,引入其它主體的競爭。這方面難度大,阻力多。

    ??但是,新一屆政府所提倡的“城鎮化”,不僅是指地方政府要改革外來人口、農村人口的戶籍管理制度,提供公共服務及基本社會保障措施,還需要進行農村土地改革,在基本耕地政策不變的情況下讓農民自主決定家園的命運,而非全部由地方政府、“村集體”或村領導代為決定。否則,拆遷悲劇難止。



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